หลักเกณฑ์การตรวจสอบก่อนซื้อห้องชุดหรือคอนโดมิเนียม ปัจจุบัน คอนโดมิเนียมหรืออาคารชุดกลายเป็นที่อยู่อาศัยที่ได้รับความสนใจเป็นอย่างมาก เพราะตอบโจทย์ ไลฟ์สไตล์สมัยใหม่ ที่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อ เช่น ทำเลดี ใกล้ที่ทำงานติดรถไฟฟ้า ใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงเรียน มีสระว่ายน้ำ ฟิตเนส ห้องชุดมีระบบการรักษาความปลอดภัยที่ดี สะดวกสบาย ปลอดภัยจากพื้นที่น้ำท่วม ผู้ซื้อจึงควรศึกษาข้อมูลให้ดีก่อนตัดสินใจเลือกซื้อห้องชุด
การซื้อห้องชุดในปัจจุบันจะมี 2 ลักษณะ คือ ซื้อจากโครงการโดยตรง และซื้อห้องชุดมือสองต่อจากบุคคลอื่น การซื้อจากโครงการโดยตรง จะมี 2 กรณี คือ กรณีอาคารชุดที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และกรณีที่ก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้วกรณีอาคารชุดที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง ผู้ซื้อควรพิจารณาข้อมูลเบื้องต้น ดังต่อไปนี้
- โครงการมีใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารจากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตามพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร
พ.ศ. ๒๕๒๒ หรือไม่ โดยสามารถตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด - ผู้ประกอบการเป็นผู้มีกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือไม่ และที่ดินแปลงที่จะก่อสร้างอาคารชุดต้องมีหลักฐาน
เป็นโฉนดที่ดินเท่านั้น นอกจากนี้ ถ้าที่ดินมีภาระผูกพันอย่างอื่น จะไม่สามารถจดทะเบียนอาคารชุดได้ยกเว้น
เรื่องการจำนอง - ดูแผนผังแสดงแนวเขตที่ดินที่ตั้งอาคาร ว่ามีทางเข้าออกหรือไม่ และทางเข้าออกนั้น
เป็นทางสาธารณะหรือทางส่วนบุคคลถ้าเป็นทางส่วนบุคคล ต้องตรวจสอบว่า เจ้าของที่ดินได้มีการจดทะเบียน
ภาระจำยอมให้สามารถใช้ที่ดินเป็นทางเข้าออกอาคารไว้เรียบร้อยแล้วหรือไม่ เพื่อไม่ให้มีปัญหาตามมา
ในภายหลัง - เก็บเอกสารการโฆษณาหรือโบรชัวร์ประชาสัมพันธ์ของโครงการไว้ทั้งหมด เผื่อในอนาคต
หากโครงการผิดสัญญา ไม่ทำตามที่ได้โฆษณาไว้สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องโครงการได้ - ความน่าเชื่อถือของโครงการ ผู้ประกอบการมีความมั่นคง และมีประวัติการประกอบกิจการ
ที่ดีหรือไม่ เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล หากเป็นนิติบุคคล มีบุคคลใดเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทน
โดยสามารถตรวจสอบได้จากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด - ตรวจสอบดูว่า อาคารดังกล่าวจะเริ่มก่อสร้างและแล้วเสร็จเมื่อใด
- ผู้ประกอบการใช้สัญญาจะซื้อจะขายห้องชุดหรือ (อ.ช.๒๒) ตามประกาศกระทรวงมหาดไทย
เรื่องกำหนดแบบสัญญาจะซื้อจะขายและสัญญาซื้อขายห้องชุดตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. ๒๕๕๒
ลงวันที่ ๑ กรกฎาคม ๒๕๕๑ หรือไม่ - ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ นอกเหนือจากราคาของห้องชุด ซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดต้องร่วมกัน
ออกค่าใช้จ่าย เช่น ค่าบริการที่เป็นส่วนรวม ค่าดูแลรักษาและดำเนินการเกี่ยวกับทรัพย์ส่วนกลาง เป็นต้น
โดยสอบถามได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด - ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุด ประกอบด้วยอะไรบ้าง
กรณีอาคารชุดที่ก่อสร้างเสร็จเรียบร้อยแล้ว มีข้อแนะนำที่ควรรู้ ดังต่อไปนี้
- มีการจดทะเบียนอาคารชุดแล้วหรือไม่ บุคคลใดเป็นผู้ขอจดทะเบียนอาคารชุด ขอตรวจสอบได้
จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด หากไม่แน่ใจ สามารถตรวจสอบได้จากสำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ - ควรตรวจสอบ เลขที่โฉนด จำนวนเนื้อที่ที่ดินของโครงการ แผนผังแสดงเขตที่ดิน ที่ตั้งอาคารชุด
และทางเข้าออกของอาคารชุด ตรวจสอบได้จากสำนักงานที่ดินจังหวัดท้องที่ - ความน่าเชื่อถือของโครงการ ผู้ประกอบการมีความมั่นคงและมีประวัติการประกอบกิจการที่ดี
หรือไม่ เป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลหากเป็นนิติบุคคล มีบุคคลใดเป็นผู้มีอำนาจกระทำการแทนโดยสามารถ
ตรวจสอบได้จากกรมพัฒนาธุรกิจการค้า กระทรวงพาณิชย์ หรือสำนักงานพาณิชย์จังหวัด - ตรวจสอบรายการทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง ว่าตรงกับที่ได้โฆษณาไว้หรือไม่
ตรวจสอบได้จากอาคารที่ตั้งโครงการและผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุดนั้น ๆ - ควรตรวจสอบค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เจ้าของห้องชุดต้องชำระ นอกเหนือจากราคาค่าห้องชุด
ซึ่งผู้เป็นเจ้าของห้องชุดต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่าย เช่น ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง เงินกองทุน เป็นต้น สามารถ
ตรวจสอบได้จากผู้ประกอบธุรกิจอาคารชุด - ตรวจสอบข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดดังกล่าวก่อนว่า จะยอมรับเงื่อนไขตามข้อบังคับได้
หรือไม่
ทั้งนี้ ผู้ซื้อควรเก็บเอกสารการโฆษณาหรือโบรชัวร์ และเอกสารอื่น ๆ ที่เกี่ยวกับการซื้อห้องชุดไว้ เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการดำเนินคดี กรณีที่ผู้ประกอบการทำไม่ถูกต้องตามกฎหมาย หรือไม่ตรงกับที่ได้โฆษณาไว้ เนื่องจากกฎหมายถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาจะซื้อจะขาย ส่วนการซื้อห้องชุดมือสองต่อจากบุคคลอื่น มีคำแนะนำก่อนตัดสินใจซื้อ ดังนี้
- ตรวจสอบหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ทำเลที่ตั้งของอาคารชุด และสภาพของห้องชุด ว่าพร้อมอยู่
อาศัยหรือไม่ - ทรัพย์ส่วนกลางของอาคารชุดมีอะไรบ้าง มีสภาพอย่างไร เช่น ที่จอดรถ สระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย
เป็นต้น - การบริหารจัดการของนิติบุคคลอาคารชุดเป็นอย่างไร ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลางเท่าไร เรียกเก็บ
อย่างไร และการดำเนินการของผู้จัดการ และคณะกรรมการนิติบุคคลอาคารชุดมีประสิทธิภาพหรือไม่ - ในการโอนกรรมสิทธิ์ในห้องชุด พนักงานเจ้าหน้าที่จะรับจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้เมื่อห้องชุด
ดังกล่าวปลอดจากหนี้ค่าใช้จ่ายส่วนกลาง โดยต้องมีหนังสือรับรองการปลอดหนี้ฉบับปัจจุบันของนิติบุคคล
อาคารชุดมาแสดงด้วย